Merhaba, ben Hamdi. son 7 yıldır Dublin’de yaşıyor ve çalışıyorum. Artık buralı oldum diyebilirim. Bundan sonra İrlanda ile alakalı yazılarımla buradan beni takip edebilirsiniz.
İlk olarak ele alacağım konu İrlanda’da nasıl ev alınır. Tabii çoğunuz bundan önce vize ve iş durumlarını merak ediyorsunuz ama onlara başka bir yazımda değineceğim.
İrlanda’da ev sahibi olmak, Türkiye’deki süreçten tamamen farklı. Türkiye’de ve burada ev alıp-sattığım için iki ülkenin de süreçlerine hakim olduğumu düşünüyorum.
Türkiye’de bir ev almak istediğinizde, emlakçı yada ev sahibi ile görüşüp, evi de beğendiyseniz anlaşırsınız ve ardından kredi kullanıp kullanmayacağınıza göre işlemler kısa sürede hallolur. Özellikle tapuda sadece 15 dakikada sadece satıcı ve alıcı olarak işinizi halledebilirsiniz, tabii bir banka kredisi kullanmadıysanız.
İrlanda’da ise süreç tamamen farklı işliyor. Öncelikle yine bir evi bulmanız ve beğenmeniz gerekiyor, alım süreci içindeki Türkiye ile ilgili tek benzerlik bu olabilir.:) Burada www.daft.ie ideal evinizi bulmak için en önemli emlak sitesi. Burada bulduğunuz ev için agent ile yani emlak danışmanı ile iletişime geçiyorsunuz. Yeri gelmişken şunu da söylemem gerekiyor, İrlanda’da ev alabilmek için en azından Stamp 4 vizenizin olması gerekiyor ki, bu vize en avantajlı vize konumunda bulunuyor. Yani vatandaş olmanıza gerek yok. Zaten Stamp 4’un sonrası da vatandaşlık oluyor. Emlak danışmanından randevu aldıktan sonra bir ‘viewing’ randevusu alıyorsunuz. Bu genellikle yarım saatlik, ev ile ilgilenen diğer insanlarla emlakçı eşliğinde evi gördüğünüz ve sorular sorduğunuz bir etkinlik. Bunun dışında eve gidip bakamıyorsunuz ve satıcı ile bir araya gelmiyorsunuz. Tabii bazı insanlar satıcıya ulaşabiliyor ama başarılı olurlar mı bilmiyorum, ben deneyimlemedim. Evi gördükten sonra ‘biding’ yani teklif verme süreci başlıyor. İşler burada bir satranç oyununa dönmeye başlıyor. Çünkü ev için ‘asking price’ yani istenen fiyat üzerinden teklif yapmanız gerekiyor. Örneğin istediğiniz ev 250 bin Euro olsun, siz burada teklifi 200 bin Euro’dan açabilirsiniz. Diğer alıcılardan gelen teklife göre de evin final fiyatı belirlenmiş oluyor. Bu işlem email üzerinden dönüyor ve haftalarca sürebiliyor. Evin alıcıların istek durumuna göre de fiyatı daha da artabiliyor yada ‘asking price’ın altına alabiliyorsunuz. Bu tamamen bir şans işi. Öncelikle teklif vermek için uygun olmanız gerekiyor. Bunun için de evi finanse edeceğiniz varlığınızı göstermeniz gerekiyor. Mortgage kredisi kullanacaksanız beğendiğiniz ev için istenilen evraklarla beraber bankaya başvuruyorsunuz. Değerlendirme sonucunda başvurunuz krediyi almaya uygunsa size bir ‘offer letter’ veriliyor. Bu ‘offer letter’ 6 ay boyunca geçerli oluyor ve başka evlere teklif vermek için de bu mektubu kullanabiliyorsunuz. Burada ilk kez ev alacaksanız ‘first time buyer’ olarak başvuruyorsunuz ve evin yalnızca yüzde 10’unu alışta ödüyorsunuz. Eğer değilseniz en az yüzde yirmisini ödemek durumundasınız. Banka burada size yıllık maaşınızın 4 katına kadar kredi verebiliyor. Bazı brokerlarla (emlak alım danışmanı) anlaşarak bu oranı yükseltmeniz ve avantajlı faizlerden faydalanmanız mümkün. Bu brokerlar bağımsız olarak çalışıyor ve kazançları kredi kullanıldıktan sonra talep edilen cashback yani nakit geri ödeme oluyor. 200 bin Euro’luk bir kredi kullandıysanız, yüzde 2, yani 5 bin Euro nakit geri ödeme alma hakkınız oluyor ama bu faiz oranını yukarı çekiyor. Örnek vermek gerekirse 2.55 faiz ödeyeceğiniz yerde bu 2.95’e çıkabiliyor. Bu tamamen kredi kullanan kişinin isteğine bağlı olarak değişiyor. Eğer brokerla ilerlerseniz onlar bu cashback’i alıyor.
Her şey yolunda gitti, 250 bin Euro istenilen ev için 260 bin Euro’ya anlaştınız. First time buyer olarak evin yüzde 10’unu yani 26 bin Euro’yu cebinizde bulundurmanız gerekiyor. Bahsetmeyi unuttum, kredi kullanmak için en azından 6 ay boyunca bir yerde çalışıyor olmanız ve yıllık maaşınızın geri kalan 234 bin Ero’nun en az 4’te biri kadar olması gerekiyor. Bu eşiniz yada partnerinizin (burada evlilik yada aile bağınızın olması da gerekli değil, bir arkadaşınız bile olabilir) yıllık geliri baz alınır. Bu koşularla ilgili bankayla yeniden iletişime geçerek son kredi onayını alıyorsunuz ve satış işlemleri artık başlıyor.
Satış aşamasında iletişim 4 kanal üzerinden yürütülüyor; emlakçı, alıcının avukatı, satıcının avukatı ve banka. Siz sadece sizden istenilen belgeleri hazırlamaya ve imzalama yoluyla sürecin içinde oluyorsunuz. Bankanın size gönderdiği eksper listesi üzerinden bir eksper seçerek bina değerlemesini siz yapıyorsunuz ve bunun ücretini de siz ödüyorsunuz. Özellikle mülk için kendiniz ‘health check’ yaptırmalısınız. Bu binanın kondisyonu hakkında size bilgiler veriyor ve satış aşaması öncesinde bir pazarlık şansı daha sunabiliyor. Satışa başlamak için ise genellikle ufak bir depozito isteniyor. Bizden 5 bin Euro istemişlerdi. Karşılıklı imzaların atılmasından önce bir taraf vazgeçerse bu parayı alabiliyorsunuz. Eğer sözleşmeyi imzaladıysanız o saatten sonra depozito geri ödemesi olmuyor. Sözleşmeyi avukat hazırlıyor ve bu sözleşmede satışın biteceği ve anahtarların teslim alınacağı bir ‘closing date’ bulunması gerekiyor ki burası önemli. Yoksa satış gerçekleşip para ödendikten sonra eve yerleşme süreci uzayabiliyor. Bu yüzden şuna dikkat etmek gerekiyor, evi satan taraf aynı zamanda başka bir ev alma aşamasındaysa o evle alakalı sürecin bitmesine kadar evde oturmak isteyebiliyor ve bu durumda satış gerçekleşse bile siz bir ücret-kira talep edemiyorsunuz. Buna dikkat etmeli ve sözleşmeye bu konu ile ilgili bir madde eklemeyi talep edebilirsiniz. Burada avukatlar sizi yönlendirmez, sizin onları yönlendirmeniz gerekiyor ve başta bütün sorularınızı onlara email yoluyla sormanızı tavsiye ediyorum. Sağlıklı bir süreç için yazışmalar ve sorular önemli.
Bu arada konu açılmışken alacağınız mülkün kondisyonunda ve yapı sağlığında dikkat etmeniz gereken, İrlanda özelindeki durumları açıklamak istiyorum. Özellikle burada ev alırken dikkat etmeniz gereken en önemli konu ‘building energy rating’ denilen, binanın izolasyon ve ısınma durumunu belirten değer. Bu değerleme A’dan G’ye kadar harf ve rakamlarla ifade diliyor. Bu adresten bununla ilgili gerekli bilgiye ulaşabilirsiniz; https://www.citizensinformation.ie/en/housing/owning-a-home/home-owners/getting-a-building-energy-rating-for-your-home/#:~:text=A%20Building%20Energy%20Rating%20(BER,G%2Drated%20homes%20the%20least. Özellikle en az D2 değerinde olan evlere kadar ilgilenebilirsiniz. Çünkü dier türlü ısınma ve rutubette büyük problemler yaşayabilirsiniz. Evi hangi yakıtla ısıttığınız da bu değeri etkileyebiliyor; doğalgaz olumlu yönde, mazot-kerosen olumsuz yönde etkiliyor bu değeri. A ve B kategorisindeki evler ‘green mortgage rates’e giriyor ve aldığınız kredi oranında size avantaj sağlıyor ve oranını düşürüyor. Diğer yandan evin genel kondisyonunun, rutubetinin, havalandırmasının iyi olması dikkat etmeniz gereken noktalardan bazıları. Özellikle 96 yılında yapılan düzenleme öncesi inşa edilen evlerde asbest mevcut olabiliyor, bunun içinde ayrı bir eksper raporu almanız önemli. Bu asbesti söken özel şirketler mevcut ve evi yenilemek istediğinizde özel sertifikası olan bu şirketlerle çalışmanız gerekiyor. Burada ev aldığınızda evin arazisi sizin olmayabilir, sadece üst kullanım hakkı sizde oluyor. Eğer eviniz ‘free hold’ ise bu aynı zamanda evin arazisinin de sizin olduğu anlamına geliyor. Bu konu hakkında da buradan gerekli bilgiye ulaşabilirsiniz; https://www.auctioneera.ie/freehold-vs-leasehold. Evde uzatma veya eklenti yapıldıysa bunların ‘plan permission’a uygunluğuna dikkat etmeniz lazım. Burada belediye city counsil olarak geçiyor ve bu izinleri veriyor. Giriş katı için evin arkasına bir eklenti yapmak istediğinizde bunun iznini almak zorunda değilsiniz ama mülkün planına eklettirmeniz gerekiyor bildiğim kadarıyla. Bu konuda gerekli bilgiyi city counsil’e sorabilirsiniz. Bunun dışındaki eklentiler için izin almak gerekiyor.
İrlanda’da çatı katına oda yapmak çok popüler ama bu evin metrekaresine dahil edilmiyor, attic room olarak geçiyor. Ev normal 2 odadan oluşuyorsa 2 oda olarak bu belirtiliyor, yapılan çatı katı ayrı olarak ilanın içinde bahsediliyor. Çatı katı bulunan ve odaya dönüştürülen evler emsallerinden bir adım önde oluyor. Bu odalar, yatak odası gibi değerlendirildiği gibi depo olarak da kullanılabiliyor.
Aslında bakarsanız ev tipleri ve genel özelliklerinden de bahsetmek lazım ama bence bu ayrı bir yazı konusu. Yoksa yazı çok ama çok uzar, burada bitirmek en doğrusu.
Ev ile ilgili süreçleri bitirdikten ve sözleşmeyi imzaladıktan sonra banka parayı sizin avukatınıza gönderiyor ve satış gerçekleşirken bu satıcının hesabına geçiyor. Bu andan itibaren artık ev sizindir. Bu aşamada avukat ücreti, ‘stamp duty’ denilen yüzde 2 damga vergisi ödeniyor. Bu ücretler, sigorta (ev ve mortgage sigortası) ücretleri ve eskper ücretleri ile beraber bulundurmanız gereken para 10 bin Euro civarında. Bunu ev almadan önce hesaba katmanız gerekiyor.
İrlanda’da ev almak uzun ve meşakkatli bir süreç. Burada her adıma dikkat etmek ve sabretmek gerekiyor. İş takibi çok önemli, bir avukat yada banka memuru tatile çıktığında süreç uzayabiliyor. Bu da devamlı onları kontrol altında tutmanız gerekliliğini doğuruyor.
Burada anlattıklarımda eksiklikler ve düzeltilmesi gereken yerler olabilir, ben kendi deneyimlerime dayanarak bu yazıyı yazdım. Umarım size bir fikir verebilmişimdir.
Teşekkür ederim yazıyı buraya kadar okuduğunuz için.
תגובות